Permuta de inmuebles en España

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Author: Trukeo

Intercambia tu vivienda, local o terreno por otro inmueble. La permuta inmobiliaria es legal, segura y cada vez más habitual. Trukeo te conecta con propietarios que buscan lo que tú ofreces.

¿Qué es la permuta inmobiliaria?

La permuta inmobiliaria es un contrato por el que dos propietarios intercambian sus inmuebles de forma directa. Está regulada por el artículo 1.538 del Código Civil, que la define como un contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. A diferencia de la compraventa, no hay un vendedor y un comprador: ambas partes entregan y reciben simultáneamente.

La permuta de viviendas está creciendo en España. Según datos del Consejo General del Notariado, en 2023 se formalizaron más de 3.460 permutas inmobiliarias ante notario. El aumento responde a una realidad práctica: muchos propietarios quieren cambiar de vivienda pero no encuentran comprador, o prefieren evitar la incertidumbre de vender primero y buscar después.

Trukeo conecta a propietarios con necesidades complementarias: tú ofreces lo que el otro busca, y viceversa. Sin comisiones de agencia ni intermediarios.

Casa mediterránea con buganvilla, ejemplo de inmueble para permuta

Cómo permutar tu vivienda en 5 pasos

1

Publica tu inmueble con fotos y valor estimado

Sube fotos de calidad, incluye metros cuadrados, ubicación y un valor de mercado orientativo. Cuanta más información, más fácil será encontrar permutas compatibles.
2

Recibe propuestas de permutas compatibles

Trukeo te empareja con propietarios que buscan un inmueble como el tuyo y ofrecen lo que tú necesitas. Revisa las opciones y desliza a la derecha si te interesan.
3

Acuerda las condiciones con el otro propietario

Cuando hay match, chatead para acordar plazos, compensación económica si la hay, y cualquier condición particular.
4

Tasación y firma ante notario

Realizad una tasación oficial de ambos inmuebles y firmad la escritura pública de permuta ante notario. Este paso da seguridad jurídica a ambas partes.
5

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Inscribid la permuta en el Registro para que el cambio de titularidad sea efectivo frente a terceros. El notario suele gestionar este trámite.

Entrega de llaves en una permuta inmobiliaria

Costes y fiscalidad de la permuta

En una permuta inmobiliaria, cada parte paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor del inmueble que recibe — no sobre ambos. Esto la diferencia de hacer dos compraventas separadas. A los impuestos se suman los gastos de notaría y registro. Aquí tienes una referencia por comunidad autónoma:

Comunidad Autónoma	ITP Inmuebles
Madrid	6%
Cataluña	10%
Andalucía	7%
Comunidad Valenciana	10%
País Vasco	4–7%
Galicia	9%
Castilla y León	8%
Canarias	6,5%
Aragón	8%

Además del ITP, hay que contar con:

Notaría: aproximadamente el 0,3–0,5% del valor del inmueble
Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,2%
Plusvalía municipal: depende del ayuntamiento y los años de titularidad

Documentos fiscales y calculadora para la permuta

Permuta con hipoteca: lo que debes saber

Si tu vivienda tiene hipoteca, permutar es posible pero necesitas la autorización de tu banco. Sin ella, no se puede formalizar la operación. Existen tres opciones habituales para resolver la carga hipotecaria:

1.
Subrogación: el nuevo propietario asume tu hipoteca existente. Es la opción más sencilla, pero el banco debe aprobar la solvencia del nuevo titular.
2.
Cancelación y nueva hipoteca: cancelas tu hipoteca actual (pagando lo que quede pendiente) y el nuevo propietario contrata una nueva. Útil si las condiciones de tu hipoteca son desfavorables.
3.
Novación: se modifican las condiciones de la hipoteca existente para adaptarla al nuevo propietario y al inmueble permutado.

En todos los casos, consulta primero con tu entidad bancaria antes de comprometerte con la permuta. El plazo de aprobación suele ser de 2 a 4 semanas.

Firma de documentos de hipoteca para la permuta

Permuta mixta: cuando los inmuebles no valen lo mismo

La realidad es que dos inmuebles rara vez tienen exactamente el mismo valor de mercado. Por eso existe la permuta mixta, que es la modalidad más habitual: el propietario del inmueble de menor valor compensa la diferencia con una cantidad de dinero.

Esta compensación económica se refleja en la escritura pública y tributa de forma diferente al intercambio de inmuebles en sí. Por ejemplo, si permutas un piso de 150.000€ por uno de 180.000€, pagarás ITP sobre el valor del inmueble que recibes (180.000€) y el otro propietario sobre 150.000€. La diferencia de 30.000€ se abona en metálico.

En Trukeo, el sistema de matching tiene en cuenta los rangos de valor que cada propietario acepta, facilitando encontrar permutas compatibles incluso cuando los valores no son idénticos.

Llaves y maquetas de casas representando la permuta mixta

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Preguntas frecuentes sobre permutas

¿Qué es una permuta de viviendas?

Es un intercambio directo de inmuebles entre dos propietarios, regulado por el artículo 1.538 del Código Civil. Cada parte entrega su propiedad a cambio de la del otro, sin necesidad de venta previa.

¿Es legal permutar un piso con hipoteca?

Sí, pero necesitas la autorización de tu banco. La hipoteca se puede subrogar al nuevo propietario o cancelar y constituir una nueva. El banco debe aprobar la operación.

¿Cuánto cuesta una permuta inmobiliaria?

Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor del inmueble recibido, más los gastos de notaría y registro. En total, suele ser un 8-10% del valor.

¿Cómo funciona la permuta en Trukeo?

Publicas tu inmueble con fotos, descripción y valor estimado. Trukeo te muestra propiedades compatibles en valor y ubicación. Cuando ambos deslizáis a la derecha, ¡es un match! Después, coordinad la tasación y la escritura.

¿Qué pasa si los inmuebles no valen lo mismo?

Es habitual complementar la permuta con una compensación económica por la diferencia de valor. Esto se refleja en la escritura pública.

¿Qué ventajas tiene la permuta frente a vender y comprar?

La permuta evita el proceso de buscar comprador y vendedor por separado. Ahorras tiempo, reduces costes de intermediación y evitas el riesgo de vender sin encontrar nueva vivienda. Además, solo pagas ITP una vez sobre el valor del inmueble que recibes.

¿Se puede permutar un inmueble heredado?

Sí, siempre que la herencia esté aceptada y la propiedad inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo y firmar la escritura de permuta.

¿Necesito un abogado para permutar mi vivienda?

No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. Un abogado revisará las cargas del inmueble, la situación registral y redactará el contrato privado previo a la escritura pública ante notario.

¿Qué es una permuta mixta?

Es una permuta en la que los inmuebles tienen distinto valor y la diferencia se compensa con dinero. Es la modalidad más habitual, ya que rara vez dos propiedades valen exactamente lo mismo. La compensación se refleja en la escritura pública.